Ultimo controllo delle fonti: 12 novembre 2026. Questa norma è cambiata due volte nel 2026; ricontrollala se leggi questo articolo più avanti.

In breve: in un affitto abitativo, le spese di gestione immobiliare e di formalizzazione del contratto non possono essere addebitate all’inquilino. La legge dice che non si possono ribaltare «ni directa ni indirectamente, bajo ningún concepto o denominación» («né direttamente né indirettamente, sotto alcun titolo o denominazione», art. 20.2 LAU, la legge spagnola sugli affitti urbani). Solo un servizio «non essenziale» può essere a carico dell’inquilino, e solo se l’ha richiesto per iscritto sapendo che era facoltativo e quanto costava.

Questo articolo ha scopo informativo e non sostituisce la consulenza di un avvocato o di un gestor (consulente amministrativo).

Come siamo arrivati a questo punto

Data Che cosa è cambiato
Fino a maggio 2023 L’agenzia la pagava il proprietario solo se era una società. Se era una persona fisica, spesso la pagava l’inquilino.
26 maggio 2023 (Ley 12/2023) Le spese di gestione immobiliare e di formalizzazione passano al proprietario, chiunque sia.
8 ottobre 2026 (Real Decreto-ley 29/2026) La regola viene rafforzata: non si possono ribaltare «né direttamente né indirettamente», include la novazione e il rinnovo, e si regolano i servizi «non essenziali».
12 novembre 2026 Il Congreso (la Camera dei deputati) convalida il RDL 29/2026, quindi la nuova formulazione resta in vigore.

Che cosa dice la legge oggi

L’articolo 20.2 della Ley de Arrendamientos Urbanos contiene tre frasi:

  1. Le spese di gestione immobiliare e di formalizzazione del contratto non possono essere addebitate all’inquilino, né direttamente né indirettamente, comunque vengano chiamate.
  2. Tali spese comprendono «cualquiera derivado de servicios prestados para la preparación, formalización, gestión, novación o renovación del contrato de arrendamiento» («qualsiasi spesa derivante da servizi prestati per la preparazione, formalizzazione, gestione, novazione o rinnovo del contratto di locazione»).
  3. Qualsiasi altro servizio «no esencial para la perfección del contrato» («non essenziale per il perfezionamento del contratto») può essere pagato dall’inquilino solo se l’ha richiesto espressamente per iscritto, dopo essere stato informato del suo carattere facoltativo e del suo costo.

In pratica, voci come «spese di agenzia», «compensi di formalizzazione», «verifica di solvibilità» o «spese di rinnovo» addebitate all’inquilino in un affitto abitativo vanno contro questa regola.

E se sono io ad assumere qualcuno per cercare casa?

La legge non menziona espressamente la ricerca di un’abitazione commissionata dall’inquilino. Non dice nemmeno chi ingaggia il servizio: definisce le spese in base a ciò che si fa (preparare, formalizzare, gestire, rinnovare il contratto). Perciò, se ingaggi un home finder o un servizio di relocation:

  • chiedi per iscritto, prima di iniziare, che cosa comprende il servizio e quanto costa ciascuna parte;
  • verifica che non ti addebitino la preparazione o la formalizzazione del contratto del proprietario;
  • se ti propongono extra (accompagnamento alle visite, traduzione, aiuto con le utenze), devono essere presentati come facoltativi e con il relativo prezzo.

Se un professionista chiede un compenso per l’intermediazione negli affitti nella Comunitat Valenciana, puoi chiedergli anche della sua iscrizione al registro regionale degli agenti. Ne parleremo in un prossimo articolo su come scegliere un aiuto per il trasferimento.

Vale anche per gli affitti temporanei e di stanze?

Dall’8 ottobre 2026 la legge regola come abitazione sia l’affitto temporaneo sia quello di stanze (art. 2). I contratti di temporada (stagionali) firmati prima di quella data conservano le regole precedenti fino alla scadenza. Se il tuo caso è un contratto vecchio o misto, consultati con un professionista.

Se te li hanno già addebitati

  • Chiedi per iscritto all’agenzia o al proprietario la restituzione, citando l’articolo 20.2 della LAU.
  • Conserva il contratto, le fatture e le ricevute di pagamento.
  • Puoi rivolgerti ai servizi per i consumatori, come l’ufficio comunale di informazione al consumatore, o consultare un avvocato.

Domande frequenti

L’agenzia può farmi pagare «solo» per mostrarmi l’appartamento? Mostrare l’appartamento fa parte della preparazione dell’affitto da parte del proprietario. Addebitartelo a parte è, come minimo, discutibile secondo la formulazione attuale.

Il proprietario può alzare il canone per compensare i compensi? La legge vieta di ribaltarli «indirettamente». Il canone si pattuisce liberamente, tranne nelle zone dichiarate tensionadas (zone a tensione abitativa), dove ci sono limiti (art. 17.6 e 17.7). Dimostrare che un aumento nasconde dei compensi è un’altra questione.

Vale in tutta la Spagna? Sì. La LAU è una legge statale.

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Fonti

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