Ostatnia weryfikacja źródeł: 12 listopada 2026. Ta norma zmieniała się w 2026 roku dwa razy; jeśli czytasz to później, sprawdź ją ponownie.

W skrócie: przy wynajmie mieszkania kosztów pośrednictwa nieruchomości i zawarcia umowy nie można przerzucać na najemcę. Ustawa mówi, że nie można ich przenosić «ani bezpośrednio, ani pośrednio, pod żadnym tytułem ani nazwą» (art. 20.2 LAU, czyli ustawy o najmie lokali miejskich). Tylko usługa «nieistotna» może obciążyć najemcę, i to wyłącznie jeśli zamówił ją na piśmie, wiedząc, że jest opcjonalna, i znając jej cenę.

Ten artykuł ma charakter informacyjny i nie zastępuje porady prawnika ani gestora (hiszpańskiego pośrednika w załatwianiu formalności).

Jak do tego doszło

Data Co się zmieniło
Do maja 2023 Prowizję agencji płacił właściciel tylko wtedy, gdy był firmą. Jeśli był osobą fizyczną, często płacił ją najemca.
26 maja 2023 (Ley 12/2023) Koszty pośrednictwa i zawarcia umowy przechodzą na właściciela, kimkolwiek jest.
8 października 2026 (Real Decreto-ley 29/2026) Zasada zostaje wzmocniona: nie można ich przenosić «ani bezpośrednio, ani pośrednio», obejmuje to nowację i odnowienie umowy, a usługi «nieistotne» zostają uregulowane.
12 listopada 2026 Kongres zatwierdza RDL 29/2026, więc nowe brzmienie nadal obowiązuje.

Co mówi dziś ustawa

Artykuł 20.2 Ley de Arrendamientos Urbanos składa się z trzech zdań:

  1. Kosztów pośrednictwa nieruchomości i zawarcia umowy nie można przenosić na najemcę, ani bezpośrednio, ani pośrednio, jakkolwiek by je nazwano.
  2. Koszty te obejmują «wszelkie koszty wynikające z usług świadczonych w celu przygotowania, zawarcia, obsługi, nowacji lub odnowienia umowy najmu» (cualquiera derivado de servicios prestados para la preparación, formalización, gestión, novación o renovación del contrato de arrendamiento).
  3. Każda inna usługa «nieistotna dla zawarcia umowy» może być opłacona przez najemcę tylko wtedy, gdy zamówił ją wyraźnie na piśmie, po poinformowaniu go o jej opcjonalnym charakterze i koszcie.

W praktyce pozycje takie jak «koszty agencji», «opłata za sporządzenie umowy», «badanie wypłacalności» czy «koszty odnowienia», pobierane od najemcy przy wynajmie mieszkania, kłócą się z tą zasadą.

A jeśli to ja zatrudniam kogoś do szukania mieszkania?

Ustawa nie wspomina wprost o wyszukiwaniu mieszkania na zlecenie najemcy. Nie mówi też, kto zamawia usługę: definiuje koszty według tego, co jest robione (przygotowanie, zawarcie, obsługa, odnowienie umowy). Dlatego jeśli zatrudniasz poszukiwacza mieszkań albo firmę relocation:

  • poproś na piśmie, przed rozpoczęciem, o określenie, co obejmuje usługa i ile kosztuje każda jej część;
  • sprawdź, czy nie każą ci płacić za przygotowanie lub zawarcie umowy właściciela;
  • jeśli proponują dodatki (towarzyszenie przy oglądaniu, tłumaczenia, pomoc z mediami), muszą być przedstawione jako opcjonalne i z ceną.

Jeśli ktoś pobiera opłatę za pośrednictwo w najmie we Wspólnocie Walencjańskiej, możesz też zapytać o jego wpis do regionalnego rejestru agentów. Opiszemy to w kolejnym artykule o tym, jak wybrać pomoc przy przeprowadzce.

Czy dotyczy to najmu czasowego i pokoi?

Od 8 października 2026 ustawa reguluje jako mieszkanie zarówno najem czasowy, jak i najem pokoi (art. 2). Umowy sezonowe podpisane przed tą datą zachowują dotychczasowe zasady do końca ich trwania. Jeśli masz starą lub mieszaną umowę, skonsultuj ją ze specjalistą.

Jeśli już cię obciążono

  • Poproś na piśmie agencję lub właściciela o zwrot, powołując się na artykuł 20.2 LAU.
  • Zachowaj umowę, faktury i potwierdzenia płatności.
  • Możesz zwrócić się do służb ochrony konsumentów, takich jak miejskie biuro informacji konsumenckiej, albo skonsultować się z prawnikiem.

Najczęstsze pytania

Czy agencja może pobrać opłatę «tylko» za pokazanie mieszkania? Pokazanie mieszkania jest częścią przygotowania wynajmu po stronie właściciela. Pobranie za to osobnej opłaty od ciebie jest, w obecnym brzmieniu przepisu, co najmniej wątpliwe.

Czy właściciel może podnieść czynsz, żeby zrekompensować prowizję? Ustawa zabrania przerzucania jej «pośrednio». Czynsz ustala się swobodnie, z wyjątkiem stref uznanych za napięte, gdzie obowiązują limity (art. 17.6 i 17.7). Wykazanie, że podwyżka ukrywa prowizję, to już inna sprawa.

Czy to obowiązuje w całej Hiszpanii? Tak. LAU jest ustawą ogólnokrajową.

Czytaj dalej

Źródła

← Wróć do poradnika