Última comprobación de las fuentes: 12 de noviembre de 2026. Esta norma ha cambiado dos veces en 2026; vuelve a comprobarla si lees esto más adelante.
En resumen: en un alquiler de vivienda, los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato no se pueden cobrar al inquilino. La ley dice que no se pueden repercutir «ni directa ni indirectamente, bajo ningún concepto o denominación» (art. 20.2 LAU). Solo un servicio «no esencial» puede correr a cargo del inquilino, y solo si lo pidió por escrito sabiendo que era opcional y lo que costaba.
Este artículo es informativo y no sustituye el consejo de un abogado o gestor.
Cómo hemos llegado aquí
| Fecha | Qué cambió |
|---|---|
| Hasta mayo de 2023 | La agencia la pagaba el propietario solo si era una empresa. Si era una persona física, muchas veces la pagaba el inquilino. |
| 26 de mayo de 2023 (Ley 12/2023) | Los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización pasan a ser del propietario, sea quien sea. |
| 8 de octubre de 2026 (Real Decreto-ley 29/2026) | La regla se refuerza: no se pueden repercutir «ni directa ni indirectamente», incluye la novación y la renovación, y se regulan los servicios «no esenciales». |
| 12 de noviembre de 2026 | El Congreso convalida el RDL 29/2026, así que la nueva redacción sigue en vigor. |
Lo que dice la ley hoy
El artículo 20.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos tiene tres frases:
- Los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato no se pueden repercutir al inquilino, ni directa ni indirectamente, se llamen como se llamen.
- Esos gastos incluyen «cualquiera derivado de servicios prestados para la preparación, formalización, gestión, novación o renovación del contrato de arrendamiento».
- Cualquier otro servicio «no esencial para la perfección del contrato» solo puede pagarlo el inquilino si lo pidió expresamente por escrito, tras ser informado de su carácter opcional y de su coste.
En la práctica, conceptos como «gastos de agencia», «honorarios de formalización», «estudio de solvencia» o «gastos de renovación» cobrados al inquilino en un alquiler de vivienda chocan con esta regla.
¿Y si soy yo quien contrata a alguien para buscar piso?
La ley no menciona expresamente la búsqueda de vivienda encargada por el inquilino. Tampoco dice quién contrata el servicio: define los gastos por lo que se hace (preparar, formalizar, gestionar, renovar el contrato). Por eso, si contratas a un buscador de vivienda o a un servicio de relocation:
- pide por escrito, antes de empezar, qué incluye el servicio y cuánto cuesta cada parte;
- comprueba que no te cobran por preparar o formalizar el contrato del propietario;
- si te ofrecen extras (acompañarte a visitas, traducción, ayuda con suministros), deben presentarse como opcionales y con su precio.
Si un profesional cobra por intermediar en alquileres en la Comunitat Valenciana, puedes preguntarle también por su inscripción en el registro autonómico de agentes. Lo explicamos en un próximo artículo sobre cómo elegir ayuda para mudarte.
¿Se aplica a los alquileres temporales y de habitaciones?
Desde el 8 de octubre de 2026, la ley regula como vivienda tanto el alquiler temporal como el de habitaciones (art. 2). Los contratos de temporada firmados antes de esa fecha conservan las reglas anteriores hasta que terminen. Si tu caso es un contrato antiguo o mixto, consúltalo con un profesional.
Si ya te lo han cobrado
- Pide por escrito a la agencia o al propietario la devolución, citando el artículo 20.2 de la LAU.
- Guarda el contrato, las facturas y los justificantes de pago.
- Puedes acudir a los servicios de consumo, como la oficina municipal de información al consumidor, o consultar a un abogado.
Preguntas frecuentes
¿La agencia me puede cobrar «solo» por enseñarme el piso? Enseñar el piso forma parte de preparar el alquiler del propietario. Cobrártelo por separado es, como mínimo, discutible según la redacción actual.
¿Puede el propietario subir la renta para compensar los honorarios? La ley prohíbe repercutirlos «indirectamente». La renta se pacta libremente, salvo en zonas declaradas tensionadas, donde hay límites (art. 17.6 y 17.7). Demostrar que una subida esconde honorarios es otra cuestión.
¿Esto vale en toda España? Sí. La LAU es ley estatal.
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Fuentes
- Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos, texto consolidado (BOE): art. 20, en la redacción del Real Decreto-ley 29/2026, vigente desde el 8 de octubre de 2026.
- Ley 12/2023, por el derecho a la vivienda (BOE).
- Real Decreto-ley 29/2026 (BOE).
- Convalidación del 12 de noviembre de 2026: eldiariodemadrid.es.