Останнє звіряння з джерелами: 12 листопада 2026 року. Ця норма змінювалася двічі в 2026 році; перевірте її знову, якщо читаєте це пізніше.

Коротко: при оренді житла витрати на посередницьке управління та оформлення договору не можна стягувати з орендаря. Закон говорить, що їх не можна перекладати «ні прямо, ні опосередковано, під жодною назвою чи позначенням» (ст. 20.2 LAU). Лише «несуттєва» послуга може лягти на орендаря, і то лише якщо він замовив її письмово, знаючи, що вона необов’язкова, і знаючи її вартість.

Ця стаття має інформаційний характер і не замінює консультації юриста чи gestor (посередника з адміністративних питань).

Як ми до цього дійшли

Дата Що змінилося
До травня 2023 року Агенцію оплачував орендодавець лише тоді, коли це була компанія. Якщо це була фізична особа, часто платив орендар.
26 травня 2023 року (Закон 12/2023) Витрати на посередницьке управління та оформлення стають обов’язком орендодавця, ким би він не був.
8 жовтня 2026 року (Королівський декрет-закон 29/2026) Правило посилюється: не можна перекладати «ні прямо, ні опосередковано», воно охоплює новацію й продовження договору, а «несуттєві» послуги отримують регулювання.
12 листопада 2026 року Конгрес затверджує RDL 29/2026, тож нова редакція залишається чинною.

Що говорить закон сьогодні

Стаття 20.2 Закону про міську оренду (Ley de Arrendamientos Urbanos, LAU) складається з трьох речень:

  1. Витрати на посередницьке управління та оформлення договору не можна перекладати на орендаря ні прямо, ні опосередковано, як би вони не називалися.
  2. До цих витрат належать «будь-які, що випливають із послуг, наданих для підготовки, оформлення, управління, новації чи продовження договору оренди» (оригінал: «cualquiera derivado de servicios prestados para la preparación, formalización, gestión, novación o renovación del contrato de arrendamiento»).
  3. Будь-яку іншу послугу, «несуттєву для укладення договору» (оригінал: «no esencial para la perfección del contrato»), орендар може оплатити лише якщо він прямо замовив її письмово після інформування про її необов’язковий характер і вартість.

На практиці такі позиції, як «витрати агенції», «плата за оформлення», «перевірка платоспроможності» чи «витрати на продовження», які стягують з орендаря при оренді житла, суперечать цьому правилу.

А якщо це я наймаю когось шукати квартиру?

Закон прямо не згадує пошук житла за дорученням орендаря. Він також не каже, хто замовляє послугу: він визначає витрати за тим, що робиться (готувати, оформлювати, вести, продовжувати договір). Тому, якщо ви наймаєте фахівця з пошуку житла чи сервіс relocation:

  • попросіть письмово, до початку, що входить у послугу і скільки коштує кожна частина;
  • переконайтеся, що з вас не беруть гроші за підготовку чи оформлення договору орендодавця;
  • якщо вам пропонують додаткові послуги (супровід на оглядах, переклад, допомога з комунальними послугами), їх мають подавати як необов’язкові та з ціною.

Якщо фахівець бере плату за посередництво в оренді у Валенсійській Спільноті, ви можете також запитати про його внесення до автономного реєстру агентів. Ми пояснимо це в одній із наступних статей про те, як обрати допомогу з переїздом.

Чи діє це для тимчасової оренди та оренди кімнат?

З 8 жовтня 2026 року закон регулює як житло і тимчасову оренду, і оренду кімнат (ст. 2). Сезонні договори (contratos de temporada), підписані до цієї дати, зберігають попередні правила до закінчення. Якщо у вас старий або змішаний договір, проконсультуйтеся з фахівцем.

Якщо з вас уже стягнули ці гроші

  • Письмово попросіть агенцію чи орендодавця повернути їх, пославшись на статтю 20.2 LAU.
  • Збережіть договір, рахунки та підтвердження платежів.
  • Можна звернутися до служб захисту споживачів, наприклад у муніципальне бюро інформації для споживачів, або проконсультуватися з юристом.

Поширені запитання

Чи може агенція брати гроші «лише» за показ квартири? Показ квартири є частиною підготовки оренди орендодавця. Брати за це гроші окремо з вас, принаймні, спірно за чинною редакцією.

Чи може орендодавець підвищити орендну плату, щоб компенсувати комісію? Закон забороняє перекладати їх «опосередковано». Орендна плата погоджується вільно, окрім зон, оголошених напруженими (zonas tensionadas), де діють обмеження (ст. 17.6 і 17.7). Довести, що підвищення приховує комісію, — окреме питання.

Чи це діє по всій Іспанії? Так. LAU — загальнодержавний закон.

Читайте далі

Джерела

← Назад до порадника