Laatst gecontroleerd: 12 november 2026. Deze regel is in 2026 twee keer gewijzigd; controleer hem opnieuw als je dit later leest.

Kort gezegd: bij de huur van een woning mogen de kosten van vastgoedbemiddeling en van het opmaken van het contract niet bij de huurder worden neergelegd. De wet zegt dat ze niet kunnen worden doorberekend «ni directa ni indirectamente, bajo ningún concepto o denominación» (noch direct, noch indirect, onder welke naam of noemer ook) (art. 20.2 LAU, de Spaanse huurwet). Alleen een «niet-essentiële» dienst mag voor rekening van de huurder komen, en alleen als die er schriftelijk om vroeg, wetend dat het optioneel was en wat het kostte.

Dit artikel is informatief en vervangt geen advies van een advocaat of gestor (administratief adviseur).

Hoe we hier zijn gekomen

Datum Wat veranderde
Tot mei 2023 De makelaar werd alleen door de verhuurder betaald als die een bedrijf was. Was het een particulier, dan betaalde vaak de huurder.
26 mei 2023 (Ley 12/2023) De kosten van vastgoedbemiddeling en van het opmaken van het contract komen voor rekening van de verhuurder, wie die ook is.
8 oktober 2026 (Real Decreto-ley 29/2026) De regel wordt aangescherpt: ze mogen niet «ni directa ni indirectamente» worden doorberekend, het geldt ook voor wijziging (novación) en verlenging, en «niet-essentiële» diensten worden geregeld.
12 november 2026 Het Congreso (het Spaanse parlement) bekrachtigt het RDL 29/2026, dus de nieuwe tekst blijft van kracht.

Wat de wet nu zegt

Artikel 20.2 van de Ley de Arrendamientos Urbanos bestaat uit drie zinnen:

  1. De kosten van vastgoedbemiddeling en van het opmaken van het contract mogen niet, direct of indirect, aan de huurder worden doorberekend, hoe ze ook heten.
  2. Die kosten omvatten «cualquiera derivado de servicios prestados para la preparación, formalización, gestión, novación o renovación del contrato de arrendamiento» (alle kosten voortvloeiend uit diensten voor het voorbereiden, opmaken, beheren, wijzigen of verlengen van het huurcontract).
  3. Elke andere dienst die «no esencial para la perfección del contrato» is (niet essentieel voor het tot stand komen van het contract), mag alleen door de huurder worden betaald als die er uitdrukkelijk schriftelijk om vroeg, nadat hij over het optionele karakter en de kosten was geïnformeerd.

In de praktijk botsen termen als «gastos de agencia» (bureaukosten), «honorarios de formalización» (kosten voor het opmaken van het contract), «estudio de solvencia» (draagkrachtonderzoek) of «gastos de renovación» (verlengingskosten) die bij een woninghuur aan de huurder worden gerekend, met deze regel.

En als ik zelf iemand inhuur om een woning te zoeken?

De wet noemt niet uitdrukkelijk de woningzoektocht in opdracht van de huurder. Ze zegt ook niet wie de dienst afneemt: ze definieert de kosten naar wat er wordt gedaan (het contract voorbereiden, opmaken, beheren, verlengen). Als je dus een woningzoeker of een relocationdienst inhuurt:

  • vraag vóór de start schriftelijk wat de dienst inhoudt en wat elk onderdeel kost;
  • controleer dat ze je niet laten betalen voor het voorbereiden of opmaken van het contract van de verhuurder;
  • bieden ze extra’s aan (meegaan naar bezichtigingen, vertaling, hulp met nutsvoorzieningen), dan moeten die als optioneel en met hun prijs worden gepresenteerd.

Rekent een professional kosten voor bemiddeling bij verhuur in de Comunitat Valenciana, dan kun je ook vragen naar zijn inschrijving in het regionale register van agenten. Dat leggen we uit in een volgend artikel over hoe je hulp bij je verhuizing kiest.

Geldt het ook voor tijdelijke verhuur en kamerverhuur?

Sinds 8 oktober 2026 regelt de wet zowel tijdelijke verhuur als kamerverhuur als woonhuur (art. 2). Seizoenscontracten die vóór die datum zijn getekend, behouden de oude regels tot ze aflopen. Gaat het om een oud of gemengd contract, leg het dan voor aan een professional.

Als je al hebt betaald

  • Vraag de makelaar of de verhuurder schriftelijk om terugbetaling en verwijs naar artikel 20.2 van de LAU.
  • Bewaar het contract, de facturen en de betalingsbewijzen.
  • Je kunt je wenden tot de consumentendiensten, zoals het gemeentelijke consumentenloket (oficina municipal de información al consumidor), of een advocaat raadplegen.

Veelgestelde vragen

Mag de makelaar «alleen» geld vragen voor het laten zien van de woning? Het laten zien van de woning hoort bij het voorbereiden van de verhuur van de eigenaar. Dat apart bij jou in rekening brengen is volgens de huidige tekst op zijn minst aanvechtbaar.

Mag de verhuurder de huur verhogen om de kosten te compenseren? De wet verbiedt het «indirect» doorberekenen. De huur wordt vrij afgesproken, behalve in zones die als gespannen (zonas tensionadas) zijn aangewezen, waar grenzen gelden (art. 17.6 en 17.7). Aantonen dat een verhoging verkapte kosten bevat, is een andere kwestie.

Geldt dit in heel Spanje? Ja. De LAU is een landelijke wet.

Lees verder

Bronnen

← Terug naar het journal