Ultimo controllo delle fonti: 12 novembre 2026. La legge sugli affitti è cambiata più volte nel 2026 e il 29 novembre ci sono le elezioni generali: verifica la data prima di prendere decisioni.

In breve: per affittare a Valencia ti servono soprattutto un documento d’identità e la prova di poter pagare il canone. La legge fissa una fianza (deposito cauzionale) di un mese, limita le garanzie aggiuntive e vieta di addebitarti le spese di gestione del contratto. Firma un contratto di durata superiore a sei mesi se vuoi iscriverti al padrón (l’anagrafe comunale) con quello.

Questo articolo ha scopo informativo e non sostituisce la consulenza di un avvocato o di un gestor (consulente amministrativo).

1. Decidi che tipo di contratto ti serve

La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU, la legge spagnola sugli affitti urbani) distingue due contratti abitativi che ti riguardano direttamente:

Abitazione abituale Abitazione temporanea
Per chi Chi andrà a viverci in modo stabile Chi è «temporaneamente lontano dal proprio domicilio abituale» per un motivo giustificato e documentabile
Durata Quella concordata, ma se è inferiore a 5 anni (7 se il proprietario è una società) si proroga ogni anno fino a raggiungere quel minimo Più di 31 giorni e, di regola, non oltre 12 mesi
Uscita anticipata Dopo 6 mesi, con 30 giorni di preavviso Dopo 1 mese, con 10 giorni di preavviso
Fianza 1 mensilità 1 mensilità
Garanzia aggiuntiva massima 2 mensilità (contratti fino a 5 o 7 anni) 1 mensilità

Dall’8 ottobre 2026 un contratto temporaneo deve indicare espressamente il motivo del trasferimento. Se non lo indica, o se tra le stesse parti si concatenano più di due contratti temporanei consecutivi, la legge lo tratta come abitazione abituale. Anche le stanze rientrano nella legge.

Se vieni per restare, la scelta normale è un contratto di abitazione abituale. Uno temporaneo ha senso solo se resterai davvero qualche mese per un motivo preciso, come un progetto di lavoro o un periodo di studio.

2. Prepara i documenti prima di cercare

Proprietari e agenzie di solito chiedono identità e solvibilità. Averli pronti in PDF ti fa risparmiare giorni:

  • Passaporto o documento d’identità. Il NIE (numero di identificazione per stranieri) aiuta, ma la LAU non lo richiede per firmare.
  • Contratto di lavoro, buste paga o, se lavori in proprio o per aziende straniere, fatture, dichiarazioni dei redditi o estratti conto.
  • Una breve lettera di presentazione: chi si trasferisce, da quando e perché.

L’elenco completo, e ciò che non possono esigere da te, lo trovi in Documenti per affittare a Valencia.

3. Cerca e visita, di persona o con qualcuno di fiducia

I grandi portali sono legittimi, ma alcuni annunci no. Tre regole di base:

  1. Non pagare nulla prima di aver visto l’immobile, tu o una persona di fiducia.
  2. Verifica che chi affitta sia il proprietario o agisca per suo conto. Una nota simple (visura) del Registro de la Propiedad (registro immobiliare) costa 9,02 € + IVA sul sito dei Registradores e ti dice chi è il titolare.
  3. Diffida della fretta e dei prezzi molto al di sotto della media del quartiere.

Altri segnali d’allarme in Truffe sugli affitti in Spagna. Se non conosci ancora la città, parti da come scegliere il quartiere e dalla guida a Valencia.

4. Controlla che cosa ti chiedono di pagare

Prima di firmare, somma tutto ciò che ti viene richiesto e confrontalo con quanto consente la legge:

  • Fianza: una mensilità per le abitazioni, obbligatoria e in contanti (art. 36.1 LAU).
  • Garanzia aggiuntiva: al massimo due mensilità nei contratti di abitazione abituale fino a 5 o 7 anni, una in quelli temporanei. Conta tutto insieme: deposito, fideiussione o altra forma (art. 36.5).
  • Assicurazione contro il mancato pagamento: «En ningún caso podrá exigirse al arrendatario» («in nessun caso potrà essere richiesta all’inquilino», art. 36.5).
  • Compensi dell’agenzia e spese di formalizzazione del contratto: non possono essere addebitati all’inquilino «ni directa ni indirectamente» («né direttamente né indirettamente», art. 20.2). Lo spieghiamo in Chi paga i compensi dell’agenzia immobiliare?.
  • Primo canone: di solito il mese in corso o il primo mese intero.

5. Leggi il contratto prima di firmare

Controlla almeno:

  • i nomi e i documenti di tutte le parti;
  • l’indirizzo completo e la referencia catastral (riferimento catastale), che ti servirà per il padrón;
  • la durata e il tipo di contratto e, se è temporaneo, il motivo scritto;
  • il canone e come si aggiorna: senza patto espresso il canone non si aggiorna e, se è pattuito, l’aumento annuale non può superare la variazione dell’indice di riferimento (IRAV) (art. 18);
  • chi paga le spese condominiali e le utenze: le spese di comunidad (condominio) possono esserti addebitate solo se pattuite per iscritto con il relativo importo annuo (art. 20.1).

Se il contratto è solo in spagnolo e non lo padroneggi, chiedi tempo per farlo tradurre. Una firma frettolosa non vale un malinteso lungo cinque anni.

6. Firma, paga e conserva le ricevute

Paga con bonifico bancario, mai in contanti senza ricevuta né con servizi di invio denaro. Conserva il contratto firmato, le ricevute e un inventario con foto dello stato dell’immobile. Alla fine del contratto la legge prevede un documento congiunto sullo stato dell’appartamento; se non viene firmato, si presume che tu lo abbia riconsegnato in buono stato (art. 36.7).

7. Dopo la firma: fianza, padrón e utenze

Domande frequenti

Posso affittare senza NIE? La LAU non richiede il NIE per firmare un contratto. Molti proprietari lo chiedono, quindi conviene averlo o sapere quando lo avrai.

Possono chiedermi sei mesi di anticipo? Come garanzia aggiuntiva no: il massimo è di due mensilità per l’abitazione abituale (fino a 5 o 7 anni) e di una per l’abitazione temporanea, oltre alla fianza di un mese.

Un appartamento turistico mi serve per iscrivermi al padrón? Il padrón di València richiede un contratto d’affitto di durata superiore a sei mesi. Un soggiorno turistico o un contratto mese per mese non lo dimostrano.

Che cosa succede se il mio contratto temporaneo non indica il motivo? Dall’8 ottobre 2026 la legge lo tratta come abitazione abituale fin dall’inizio. I contratti di temporada (stagionali) firmati prima di quella data restano soggetti alle regole precedenti fino alla scadenza.

Ti aiutiamo a mettere in ordine i passaggi?

Se stai preparando il tuo arrivo a Valencia, scrivici con le tue date e il tuo budget e ti orienteremo sul passo successivo.

Fonti

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