Laatst gecontroleerd: 12 november 2026.

Kort gezegd: huurhuizen met tuin zijn geconcentreerd in de urbanizaciones (woonwijken) van het noordwesten (Godella, Rocafort, Paterna, Bétera, L’Eliana) en het noorden (Puçol, Los Monasterios), precies waar de meeste internationale scholen liggen. Kies de zone op basis van de school en de route, en controleer daarna in het contract wat bij een appartement niet bestaat: tuin, zwembad, kosten van de gemeenschap, alarm en klimaatregeling. De wet beperkt de extra garantie tot twee maanden huur en ze mogen geen huurderfaalverzekering van je eisen.

Dit artikel is informatief en vervangt geen advies van een advocaat of gestor (administratief adviseur).

Eerst de school, dan de urbanización

Ga je met schoolgaande kinderen wonen, dan bepaalt de school de zone. We leggen dat uit in de gids over internationale scholen en waar je woont. Hier gaan we een niveau dieper: wat elke gemeente biedt en waar je op let in het contract van een huis.

We publiceren geen huurprijzen per gemeente. We hebben niet voor elke gemeente een gedateerde, controleerbare bron gevonden en geven liever geen cijfers die we niet kunnen citeren. Vraag de makelaar of de verhuurder om de concrete prijs en vergelijk die met echte advertenties in dezelfde urbanización.

Zone per zone

Godella (Campolivar). Urbanización van vrijstaande huizen met tuin, aan de rand van Godella. Ligt aan lijn 1 van Metrovalencia. De dichtstbijzijnde internationale school van degene die we opnemen is Cambridge House, in het naburige Rocafort.

Rocafort. Kleine gemeente tegen Godella aan, met rijtjeshuizen en vrijstaande huizen. Lijn 1 van Metrovalencia. Hier staat Cambridge House (Brits curriculum).

Paterna (La Cañada en El Plantío). Dit zijn de grootste urbanizaciones van het noordwesten. Vrijstaande en rijtjeshuizen met tuin en vaak een gemeenschappelijk of privézwembad overheersen. Lijn 2 van Metrovalencia (La Canyada). In La Cañada liggen El Plantío International School en British College La Cañada.

Bétera. Eindpunt van lijn 1. Urbanizaciones met vrijstaande en rijtjeshuizen. Hier ligt Mas Camarena (Spaans met IB-programma’s). Het is de langste route naar het centrum: ongeveer 30 minuten met de metro tot Àngel Guimerà.

L’Eliana. Mix van dorpskern en urbanizaciones met rijtjeshuizen en vrijstaande huizen. Lijn 2 van Metrovalencia. Hier ligt Iale International School.

Puçol (Los Monasterios). Woonwijk naast de American School of Valencia en dicht bij Caxton College, ook in Puçol. Er is een Cercanías-station (regionale trein). Werk je in Valencia, controleer dan de echte dienstregeling van de treinen; een auto is meestal nodig.

Vergelijking

Zone Gebruikelijke woning Scholen in de buurt Openbaar vervoer
Godella (Campolivar) Vrijstaande huizen met tuin Cambridge House (Rocafort) Metro, lijn 1
Rocafort Rijtjeshuizen en vrijstaande huizen Cambridge House Metro, lijn 1
Paterna (La Cañada, El Plantío) Vrijstaande en rijtjeshuizen, vaak zwembad El Plantío International School, British College La Cañada Metro, lijn 2 (La Canyada)
Bétera Vrijstaande huizen met grote kavel Mas Camarena Metro, lijn 1 (eindpunt)
L’Eliana Rijtjeshuizen en vrijstaande huizen Iale International School Metro, lijn 2
Puçol (Los Monasterios) Vrijstaande huizen in urbanización American School of Valencia, Caxton College Cercanías

De woningtypes zijn indicatief: ze verschillen per straat en per project. Controleer de echte afstand van elk huis tot de school en het station.

Wat je controleert in het contract van een huis met tuin

Tuin en zwembad. De wet zegt niet wie het onderhoud van tuin of zwembad betaalt. Dat bepaalt het contract. Laat schriftelijk vastleggen wie de tuinman en de zwembadtechnicus inhuurt, wie het water en de producten betaalt en in welke staat ze bij aanvang zijn. Maak foto’s en noteer het in de inventaris.

Gemeenschap van de urbanización. Veel urbanizaciones hebben een bijdrage voor gemeenschappelijke ruimtes, bewaking of zwembad. De verhuurder mag die alleen doorberekenen als dat schriftelijk is afgesproken en het jaarbedrag op de datum van het contract wordt vermeld (art. 20.1 LAU, de Spaanse huurwet). In gebouwen die niet onder het regime van propiedad horizontal (appartementsrecht) vallen, mogen de kosten van de gemeenschap niet aan de huurder worden doorberekend. In de eerste vijf jaar (zeven als de verhuurder een bedrijf is) mag de doorberekende bijdrage maar één keer per jaar en in overleg stijgen, en nooit met meer dan het dubbele van de grens voor de huurverhoging.

IBI en andere belastingen. Art. 20.1 zegt dat de belastingen die aan de woning verbonden zijn niet aan de huurder mogen worden opgelegd, tenzij hij de belastingplichtige is. Staat in het contract dat jij de IBI (gemeentelijke onroerendezaakbelasting) betaalt, vraag dan advies voordat je tekent.

Nutsvoorzieningen. Diensten met meter zijn altijd voor de huurder (art. 20.4): stroom, water, gas. In een huis met zwembad en beregening kan het waterverbruik hoog zijn. Vraag de facturen van de afgelopen maanden.

Alarm, klimaatregeling en verwarming. Vraag of het alarm op een meldkamer is aangesloten en wie de bijdrage betaalt. Controleer of airco en verwarming werken en wanneer ze zijn nagekeken. Laat schriftelijk vastleggen wie het jaarlijkse onderhoud betaalt.

Verzekeringen. De inboedelverzekering is van jou. De opstalverzekering (het huis, het zwembad, de tuin) wordt meestal door de verhuurder afgesloten. Maak duidelijk wat elke polis dekt.

Makelaarskosten. Die mogen niet direct of indirect aan de huurder worden doorberekend (art. 20.2 LAU). Meer details in wie de makelaarskosten betaalt.

Garanties en borg

  • Wettelijke borg (fianza): één maand huur contant voor een woning (art. 36.1). Meer in de borg in de Comunitat Valenciana.
  • Extra garantie: kan worden afgesproken, maar bij contracten tot vijf jaar (zeven als de verhuurder een bedrijf is) mag ze niet meer dan twee maanden huur bedragen (art. 36.5).
  • Huurderfaalverzekering: art. 36.5 zegt dat van de huurder niet kan worden geëist een verzekering tegen wanbetaling van de huur of vergelijkbare dekkingen af te sluiten.
  • Oplevering van het huis: sinds 8 oktober 2026 eist art. 36.7 dat bij het einde van het contract een schriftelijk document over de staat van de woning wordt getekend. Beschrijf bij een huis met tuin en zwembad die in detail en met foto’s.

Duur van het contract

Teken je voor minder dan vijf jaar, dan wordt het contract elk jaar verlengd tot het vijf jaar bereikt (zeven als de verhuurder een bedrijf is). Jij kunt de verlenging voorkomen door minstens 30 dagen van tevoren op te zeggen (art. 9.1 LAU). De verhuurder als particulier mag het huis na het eerste jaar alleen terugnemen als het contract uitdrukkelijk zei dat hij het voor zichzelf of voor familieleden nodig had, met twee maanden opzegtermijn (art. 9.3).

Het Real Decreto-ley 28/2026 zou de verlenging na de vijf jaar (art. 10) vanaf 15 november 2026 veranderen, maar het Congreso (het Spaanse parlement) heeft het op 12 november niet bekrachtigd, dus die wijziging treedt niet in werking. Met verkiezingen op 29 november kan de wet opnieuw veranderen: controleer de geldende tekst voordat je tekent.

Moet je eerder aankomen dan je kind een plaats heeft, kijk dan naar de opties in een appartement huren in Valencia stap voor stap. De documenten die ze mogen vragen staan in deze gids.

Veelgestelde vragen

Kan ik een huis met tuin huren zonder het te zien? We raden het niet aan. Fraude met advertenties voor vrijstaande huizen komt vaak voor: lees de signalen van fraude en laat altijd een bezichtiging doen, door jou of door iemand die je vertrouwt.

Wie betaalt de tuinman en het zwembad? Wat het contract zegt. De wet legt het niet vast, dus het moet schriftelijk worden vastgelegd.

Mogen ze me de gemeenschap in rekening brengen? Alleen als jullie het schriftelijk met het jaarbedrag afspreken (art. 20.1 LAU), en niet in gebouwen zonder appartementsrecht.

Mogen ze een huurderfaalverzekering van me eisen? Nee (art. 36.5 LAU).

Hoeveel mag de verhuurder naast de borg vragen? Een extra garantie tot twee maanden bij contracten tot vijf jaar (zeven bij een verhuurder die een bedrijf is).

Kan ik me inschrijven in een gemeente in de regio? Elk Ayuntamiento (gemeentebestuur) heeft eigen eisen. Voor de stad València, kijk naar hoe het padrón werkt.

Kies je een zone voor een gezinsverhuizing? Schrijf ons en we wijzen je de weg.

Lees verder

Bronnen

← Terug naar het journal